房地产救市政策刷屏 疫情下遇冷的楼市未来怎么走

2020-02-15       浏览次数:0

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 为抗击新冠肺炎疫情,房企线下的销售几乎停滞,而线上卖房的带货能力还未被验证。从各大房企以及业界人士的观察来看,短期内房企的销售业绩依然会受到冲击。当销售业绩低迷,融资节奏又可能受到疫情影响,房企如何度过难关?

 

  每日经济新闻、第一财经等报道

  除了餐饮、旅游等行业,房地产也是受新冠疫情影响较大的行业。

  01

  房产市场疫情下遇冷

  为抗击新冠肺炎疫情,房企线下的销售几乎停滞,而线上卖房的带货能力还未被验证。从各大房企以及业界人士的观察来看,短期内房企的销售业绩依然会受到冲击。当销售业绩低迷,融资节奏又可能受到疫情影响,房企如何度过难关?

  2月10日以来,虽然开发商陆续复工,但他们可做的事情不多。全国数百城市已关闭售楼处,多地暂停土地拍卖,楼市成交基本处于停滞状态,春节黄金周成交同比下跌了95%。另据CRIC监测,84个城市春节假期新增供应仅为25万平方米,较疫情爆发(以1月23日武汉封城为分界点)前一周大降95%。

  2003年8月份,国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件,明确将房地产作为国民经济的支柱产业。这是中国经济的一个转折点,让房地产踏入15年的黄金发展周期。

  如今,新冠肺炎疫情与非典存在诸多相似性,经济受到同样的重创,叠加地方政府的救市政策相继出台,市场上关于“地产拉动经济”的幻想和担忧再度浮现。

  2月12日,包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市,相继推出了各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,给予了房地产企业极大的关怀和支持。至此,全国超过10省市出台各类涉房地产行业政策。

  受此类消息提振,地产股在13日迎来逆势普涨潮,300地产(399952)收盘上涨2.15%,走出与三大股指相悖的行情。

  不过,截至目前,房地产行业主流观点并不那么乐观。一家TOP20地产公司高管告诉记者:“实际上地方政策对于房企而言的影响是有限的,主要都是针对土地出让金方面的,这就是相当于给房企让利,希望稳住市场。”

  更为重要的是,在行业人士看来,当下的国内房地产市场与2003年处于截然不同的两个阶段,已不可能单纯复制当年走势。

  总体来看,本轮出台的涉房松绑政策特点鲜明,其中,一线城市楼市政策多涉公积金缓缴等,整体较审慎,以释放正面预期为主;二线城市多以土地出让金或住房公积金缓缴、开竣工时间顺延等,帮扶为主;以无锡为代表的三线城市则救市色彩明显。

  02

  无锡出台十七条救助政策

  据报道,2月12日,江西、无锡、西安均出台了对房地产的扶持政策。早在这之前,安微也发布了10条措施扶持政策。

  江西房地产协会提出八大方面建议,建议中均涵盖提供金融、财税扶持,放宽限购以及限价政策,阶段性放宽预售,房企可以不可抗力延期交房等。安徽甚至提议降低按揭首付比例以及降息。如果这些建议被采纳的话,当地房地产政策无疑将迎来一次重大转向。

  而无锡的救市政策,引发市场广泛。

  昨晚深夜12点左右,无锡市委办公室出台了针对房地产企业的十七条救助政策,明确指出是为了“全面落实支持企业共渡难关的精神,支持房地产企业发展”。

  不仅态度明确,且措施非常有力,以下是政策重点:

  1、纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;

  2、到期还款困难的企业可展期,信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷,缓解企业流动性困难。2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷;

  3、预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金;

  4、可申请延迟交地和延期缴纳出让金;

  5、长租公寓可申请服务业企业纾困专项资金补助;

  6、预售部分完成25%以上投资即可申请预售;

  7、城市基础设施配套费可予以延期缴纳;因受疫情影响造成的损失和费用增加,按照新的指导意见;

  8、开竣工时间相应顺延,防控一级响应措施期间不计违约责任;

  9、房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会,帮助房地产开发和中介企业促成交易。

  可以说,每一条都和钱有关,每一条都是实实在在缓解企业流动资金压力,包括延期缴纳出让金,延期缴税等,甚至对银行提出不得盲目抽贷、断贷、压贷的要求,最后还协调主管部门开办网上房交会,帮助房企促成交易。

  03

  专家分析:

  尚未触及限购、限贷、限售关键层面

  针对土地价款和税收减免方面,部分重点省市及时发布了相关措施。

  重庆市政府办公厅早在2月4日就已发布20条政策措施,对于生产经营出现困难的中小微企业,可申请缓缴社会保险费、降低住房公积金缴存比例等,措施将执行至2020年6月30日。

  2月11日,上海发文明确,因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,交地时间相应顺延。

  2月12日,浙江省发布支持政策,涉及保障疫情防控建设项目用地等六大项举措,并在有效期方面规定至疫情解除后再顺延3个月。与此同时,西安市资源规划局也出台10条措施,其中3项政策与楼市直接相关:分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度。

  每日经济新闻记者梳理后发现,多地相关措施仍以面向全行业支持复工复产为主,部分城市则对土地款项、降低税费、交易流程进行了集中体现,目前仅有无锡对于房地产领域推出了“定向宽松”政策,力度最大。

  未来是否会有更多城市跟进?张宏伟认为:“多个城市出台的‘定向宽松’政策,针对土地市场主要是分期支付、缓缴,针对销售环节就是减免税费和首先简化,目前还没有涉及‘限购、限贷、限售’,这些关键层面没有出现实质性变化,估计接下来本身存在去库存压力的城市、以及近三五个月出现销售压力的城市,也会逐步出台一些措施,让市场尽快回温。”

  04 当前房企现状:“旱的旱死,涝的涝死”

  在今日利好消息影响下,地产股逆市上涨,指数涨幅达到1.36%,位居行业涨幅榜首位。个股方面,光大嘉宝、大港股份涨停,南山控股、万业企业、中南建设等个股大涨超5%,金科股份、蓝光发展、保利地产等个股涨超2%。

  部分房地产股票的估值目前已经处于全A股低位。据证券时报统计显示,沪深两市A股共有39只地产股最新滚动市盈率低于20倍且今年机构一致预测净利同比正增长。泰禾集团、荣盛发展、华侨城A、首开股份、绿地控股等个股最新滚动市盈率均不足5倍。净利增速方面,中南建设今年一致预测净利增速超过70%居首,蓝光发展、城投控股、阳光城、华发股份、新城控股、迪马股份等个股今年一致预测净利增速超过30%。

  在短期利好背后,房企当下面对的境况是相似的。

  明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者,目前的冲击是很难卖房,虽然很多房企快速展开线上营销和推广,但民众接受需要时间,效果比线下售楼处肯定要大打折扣。”

  即使是受到疫情冲击较小的1月份,多数房企的销售业绩也表现低迷。克而瑞数据显示,今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元,整体业绩规模较去年同期降低近12%。

  即使是龙头房企如碧桂园、恒大和融创,其销售业绩也同比录得下滑。其中,碧桂园2020年1月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约329.2亿元,同比减少0.44%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米,同比减少0.89%。

  融创中国下滑的趋势更加明显。2020年1月,融创中国集团实现合同销售金额约186.3亿元,较2019年同期239.6亿元减少22.24%;合同销售面积约135.8万平方米,较2019年同期159.2万平方米减少14.69%。

  销售业绩不佳,意味着房企的资金回流会受到一定冲击。“现在房企无法回款,偿债压力大,资金需求量大。”上述券商人士表示。

  于是,各种各样的融资渠道就成为房企当下求生的命门。境外融资、信托融资,能上场的都上了,能用上的都用了。但是,很多中小房企其实是在“浴血奋战”,融资渠道变窄,融资成本上升是最现实的问题。

  “旱的旱死,涝的涝死”,一位TOP20房企的财务部人士如此概括房企当下融资的概况。目前看来,基本面优秀的房企依然颇受资本市场欢迎,而中小房企融资艰难的局面依然没有改变。

  一位从事信托的人士透露了一个小细节:他最近紧盯一家资金面紧张的TOP30房企,正在抓紧联系他们负责融资的人士。“我们最近密切这种(房企),他们缺钱,看看能不能跟他们做点(融资)。”

  以最近发行美元债的佳源国际和新城控股为例,佳源国际新近发行的一笔美元债利率已达到13.75%;新城控股2020年2月6日发行的3.5亿美元票据,票面利率为6.8%。而2019年12月,新城控股旗下子公司发行的一笔3.5亿美元债利率为7.5%,略高于本次。

  融资不易,不过房企或许很快就会等到好消息。上述信托人士指出,从融资成本来说,现在成本整体有走低的趋势,目前资本市场逆回购利率2.5%,央行也在压利率。“目前(预期)不会对房企融资管控太严。”

  倘若负面影响一直未能消退,房企度过难关的方法有且只有一个:抓紧销售,大力回款。还要注意的是,要管住想要拿地的手。

  大力保证资金回流,确保资金链安全,是当下房企的重中之重。中指研究院在电话交流会中提到,房企要做到“开源节流”。“一方面,加大融资力度,如果上半年融资窗口期还在的话,会加大融资力度;另一方面,加大存量应收房款的催收工作,跟银行沟通,争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。”

  艾振强则表示,房企当下也不应该乱花钱。“地最好先别拿了,挺过最严峻的阶段再说。今年一整年,都似乎还是拿地的窗口期。”(房找找房产网)

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