疫情+地震,2.5-3w将晋升成都房价火爆线!

2020-02-18       浏览次数:0

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

 北京大学硕士;

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验

【本文约6000字,预计阅读时间5分钟】

问:疫情+地震还能买吗?

贰爷:直接买进去!

成都今日凌晨发生5.1级地震,你开跑了还是在编段子?来看看“成都人波顿”和“外地人蓝天”的朋友圈对话:

512地震是和成都市民贴身感知的,512地震并没有让成都人对房子摇到产生心理阴影,成都人乐观精神远高于避险心理,512地震后,人们买车更买房!

疫情+地震,今日开盘,A股跌幅一度达到8%,而房地产板块的跌幅一度超过9.7%,这对楼市会产生怎样的影响?2020年成都的房价又该何去何从?

01、应对疫情

经济与金融政策势必宽松,一大波利好在路上!

2020年1月21日,IMF上调中国2020年经济增速预期至6%。

2020年2月1日,央行、银保监会等五部门联袂『救市』!支持金融机构对名单内的企业提供优惠利率的信贷支持,中央财政对疫情防控重点保障企业给予贴息支持。

2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应,银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元

苏州连夜出台『支持中小企业共渡难关的十条政策』包含金融支持,稳定职工队伍,减轻企业负担三方面十条措施。

各项刺激政策,在疫情期间就已经提前介入,这远远优于2003年疫情之后才实施刺激政策。而当下降息或降准在路上,随时可能落落地。

02、疫情不能阻挡中国房地产的发展!

救房地产容易,救股市难。房地产觉悟高,一点就明白!

激进的购房者,可以忽略此次疫情对房价的影响,视为无影响。

▲1998~2019年全国商品房销售面积走势

从房改1998年至今的22年中,商品房销售面积持续走高,22年中,只出现了3次销量下滑,分别是2008年和2014年,2008年出现销量小幅回落之后,紧接着就在2009年迎来报复性反弹,大涨43.6%,2009年重新迎来商品房销售面积的峰值。2019年降0.1%,非常小,在疫情之下,可能进一步回落,但是一旦有刺激性“顶层设计”,一定峰回路转。

2014年销售面积回落,2015年立即反弹并超过2014年的销量,顺之而来的是2016年报复性反弹,大涨22.5%。

可以看出商品房销售面积上涨非常强势,总的趋势是“涨”,即便是有回落,过一两年就迎来报复性上涨,房地产霸气侧漏。

▲1998~2019年全国商品房销售额走势

▲1998~2019年全国商品房均价涨幅走势

▲1998~2019年全国商品房均价走势

从房价涨幅来看,全国商品房均价涨跌幅与销售面积不完全正相关,房价上涨弹性更大,只要销售面积上涨,均价涨幅更加敏感,涨幅高于销售面积涨幅,而近22年出现的3次销售面积下跌,要么均价跌幅小,要么逆市上涨,出现负相关。

2008年商品房销售面积下跌14.7%,而均价下跌仅仅1.66%。销售面积最近下跌的2014年,销售面积下跌7.6%,单价反倒逆势上涨1.39%。2019年全国商品房平均单价已经达到历史峰值9310元/㎡。

2003年的非典也是出现了小波动,紧接着后续销售额及销售价格均大涨,在国力强盛的今天,疫情对房地产的影响将越来越小,长期来看,甚至忽略。房价理直气壮地走高。

03、土地角度看房价

土地是房地产之母,土地来源独此一家,土地实行“军事级别”的管制,清楚了解成都市土地出让的情况,才能看懂2020成都楼市。

可建面积分析非常重要,既考虑到土地出让情况,又可以看到根据容积率等指标计算出的可以供应的住宅面积,是实实在在上市交易的体量。

2017、2018年各区住宅可建面积占比

2018年成都各区住宅可建面积占比分别为:高新区住宅可建面积占比4%;天府新区可建面积占比18%;11区住宅可建面积占比39%;远郊区县住宅可建面积占比39%。

▲2019年各区住宅可建面积占比

2019年成都各区住宅可建面积占比分别为:高新区住宅可建面积占比4.5%;天府新区可建面积占比6%;老5+1区住宅可建面积占比17.4%;新5区住宅可建面积占比27.3%;远郊区县住宅可建面积占比44.7%。

▲2017、2018、2019年各区住宅可建面积占比对比

相对于2018年住宅用地供应,天府新区土地可建面积占比大减12%,值得重点关注。天府新区在2019的新房去化较快,牛鼻子板块、天西板块、兴隆湖板块、博览城板块、麓湖板块、麓山东板块、红石公园板块等,部分楼盘实现开盘售罄,去化周期短。2019年天府新区出让土地的可建面积占比大减12%,意味着供应量在2020年会低于2019年。住宅供应量减少,那么需求是否减少呢?

政策和需求端来看:分区调控政策微调:老5+1区资格可买天府新区,高新南区资格可以买天府新区。政策给天府新区开了一个大大的口子,资金、人口畅通大流入,预计,天府新区新增需求量将大增50%以上。需求量大增,可建住宅面积明显减少,可以确定2020年天府新区的新房将非常紧俏。

 

▲2017、2018、2019年各区住宅出让面积占比对比

2017年-2019年天府新区土地供应并不大,并非天府新区故意关小了土地的“闸门”,天府新区始终明确自身定位是一座“公园城市”,绝大部分土地用于基础设施、公园、办公、市政配套等,房地产开发占比自然降低。

 

▲2019年各区住宅出让面积占比

2019年,高新区几无真正意义的商品住宅用地出让。

老5+1区、新5区、郊区,占比分别为:18.7%、26%、46%。

 

▲2019年各区住宅用地出让情况

2020年,主城区优质板块的优质的楼盘可以坚决买入,稀缺性明显

远郊区县的土地供应逐步放大,但是远郊区县的投资必须谨防环蓉灰犀牛,没有活跃的二手房市场,其交通、教育、公园等综合配套还需要很长的时间去完善。远郊区的土地供应的放大,需求无明显上涨,供求关系不科学,2020年环蓉地区依然不在我们的投资的范围之中。

地价决定房价的条件下,土拍楼面价持续走高,并没有留给你纠结上车的时间!

04 最高楼面价再创新高

楼面价进一步上涨

 

▲2019年各区土拍最高楼面价

最高楼面价再创新高:2019年名义上楼面价最高为锦江区出让土地,成交楼面价19200元/㎡,按此成本计算,开发商盈亏平衡点破3万/㎡;2018年最高楼面价为15940元/㎡;

2019高新南区没有真正的商品住宅用地,出让的4宗TOD用地和2宗人才公寓用地,全部底价成交;

天府新区的最高楼面价高达13956元/㎡,交付单价在25000--30000元/㎡区间;

老5区的最高楼面价再次上涨,高达14000--19200元/㎡,可以预见其建成后销售单价将达到22000--30000+元/㎡;

远郊区县的最高楼面价5820元/㎡,比2019年的6234元/㎡要低,可以看出远郊区县的土地市场降温,开发商更加理性看待环蓉市场;

 

▲2018、2019年各区平均土拍楼面价

考虑人才公寓,配建,退距等出让条件,再结合考虑到综合的成本,实际楼面价保持强劲上涨,主城区的高价地将带来新房全面破2万,2.5-3W成房价火爆线。

2019年高新南区没有真正的商品住宅用地,出让的4宗TOD用地和2宗人才公寓用地,全部底价成交,你懂的,这个不计入真正商品房用地。

我们要确定正确的房价生成的基本逻辑:不要小看最高楼面价,特定历史条件下,比如限制土地价格时期,最高楼面价往往代表优质地块的合理价格(土地价政策限制+理性开发商),这是极具代表性的参数,可以作为预判趋势的重要指标。

另外,趋势标明,购房者越来越重视楼盘品质,优质板块的品质楼盘即便是高价也秒光,相反,弱势板块和低品质楼盘无人问津的情况屡见不鲜,人们对于美好生活追求的愿望越来越强烈,高楼面价的优质产品反倒更受青睐。按照成都主城区楼面价推算,13956元/㎡(天府新区),14000--19200元/㎡(老5区),14820元/㎡(新5区)计算,2020成都房价主要火爆线必是25000--30000元/㎡。

05、政策有春风

经济工作会议会议对2020房地产市场做出定调:全面落实因城施策。

因城施策意味着交棒给地方,各城市要根据实情做好调控的”松紧“,这为房地产调控的调整、纠偏、微调等提供条件。

 

成都楼市政策迎来了分区调控,可以粗暴看为”城南“的定向调控,最大限度扩大了天府新区的购房需求,也是对天府新区购房需求的“定向释放”。成都分区调控的微调适时推出,利好整个成都楼市的健康发展,梳理了成都的购房需求,也为购房资格的流动性提供了便利,为资金和人口顺利外溢到大城南打开窗口。体现出相关部门的高瞻远瞩。

新起点的大利好----中央财经委员会提”成渝经济圈建设“

2020年1月3日,中央财经委员会第六次会议明确提出:”推动成渝地区双城经济圈建设,在西部形成高质量发展的重要增长极。打造内陆开放战略高地,对于推动高质量发展有重要意义。要尊重规律,发展比较优势,推进成渝地区统筹发展,促进产业,人口及各类生产要素合理流动和高效聚集,强化重庆和成都的中心城市带动作用,使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地,助推高质量发展。

成渝地区双城经济圈建设是一项系统工程,要加强顶层设计和统筹协调,突出中心城市带动作用,强化要素市场化配置,牢固树立一体化发展理念,做到统一谋划、一体部署、相互协作、共同实施,唱好“双城记”。

关于“成渝经济圈”建设,精从房地产角度重点看两点

 

第一:加强顶层设计和统筹协调。”顶层设计“完全拔高了”成渝经济圈“的定位,它是从国家层面来看待定位,未来甚至有望拔高到“国家战略”,类似《粤港澳大湾区发展纲要》、《长三角一体化实施细则》,这是超级利好。

第二:”高品质宜居地“,这和房地产的发展息息相关,正如成都正在开展的”公园城市“建设,这就符合”高品质宜居地“的要求。

唱响成渝双城记,在这样的一次极其重要的会议提出,对于成都迎来新的大发展提供了政策支持。政策上喜迎春风,财政上大获支持。聚焦聚力谋大事,加快推动成渝地区双城经济圈建设,全力争取国家指导支持,务实推进川渝合作,谋划推动重点任务落地落实。

处处都体现了要支持成渝为核心的双城发展,资源下放政策开绿灯,必是大利好!

06、经济有支撑

连续11个季度经济增速保持在8%以上

成都市的GDP增速自2017年一季度起,已经连续11个季度保持在8%-8.2%的区间,无疑可以看出:成都近两年保持了稳定的经济增长趋势,未出现大幅度的波动。为此,成都上央视了。

 

成都2017-2019年前三季度GDP情况

根据目前公布的成都前三季度经济运行情况显示:今年前三季度,全市实现地区生产总值12047.26亿元,按可比价格计算,比上年同期增长8.1%增速分别高于全国、全省1.9、0.3个百分点。成都GDP在四川省一家独大,占据全省35.5%的比例。

成都的GDP发展速度从2013年的10.2%降至2015年的7.9%,通过这几年的调整,将GDP的增幅拉升到8.1%,实属业绩亮眼。

因受到疫情的影响,新一线城市武汉吸纳人才的能力,短期内将降低,成都将部分分流武汉的人才流入。

贰爷观点:2020年,成都房地产将进入新周期的起点,是成渝经济圈建设的元年,是成都大发展的新起点,2020年大步走过疫情的阴影,必然迎来阳光普照!

剪刀差盛宴之后,楼市成为高价地的”主场“,成都房价必然迎来补涨。

贰爷

2020

楼市

预测

1、一部分人在疫情之下,采取避险策略,持有货币,反倒留出更多的选择机会,这是直接买进去的好时机。

2、剪刀差出尽,购房者回归理性、回归现实,新房补涨如箭在弦,“破2奔3”已经司空见惯。

3、疫情之后,补涨之下,新房房价25000--30000元/㎡必成为火爆线。

4、天府新区亮瞎眼,天西板块将一骑绝尘。

5、喜新厌旧效应明显:老破小价格便宜却乏人问津。

6、房地产税10年没戏。

问:疫情+地震还能买吗?

贰爷:直接买进去!

复盘一下,贰爷2019年楼市预测堪称精准,不服不行!

2019年预测内容:

 

2019预测1:新房房价“破2奔3”。()

实际情况:年初很多人对于“破2奔3”不可理解,现在“破2奔3”已经司空见惯。

2019预测2:二手房房价“三步曲”:春节前后强势板块率先企稳、2019年中整体企稳;2019年中之后回温;年底,部分优质次新房小反扑;()

实际情况:2019房价几乎是标准的三步曲曲线,是2019成都楼市的真实写照。房价在2019上半年就已经完全企稳,下半年优质次新房的小反扑大家也历历在目。

2019预测3:二手房分化,老破小依然在2019年难以企稳,“萎靡”是最恰当的形容词。()

实际情况:老破小如贰爷预测所说:“萎靡”,没有春天。

2019预测4:部分优质二手房“怎么跌下去,还怎么涨回来”。()

实际情况:房价优质板块的品质楼盘,在515调控之下怎么跌下去,2019年价格涨回来了。金融城、大源等板块涨回幅度更多,房价达到历史最高值!

2019预测5:“机会是跌出来的”,购房可择节点买入:2019年元旦到春节前后都是淘二手房的好时机,各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会,比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源,可以舒舒服服接管过来。()

实际情况:淘到二手房的实属幸运,2019年二手房抛售的、跑路的、破产的,只要按照指导去淘,已经舒舒服服的实现了浮盈。

打赏
凡注明"来源:房找找手机版"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。 【编辑:房找找房产网】
0相关评论

新闻排行

热点楼盘

更多